Vastgoedstrategie: investeren in vastgoed met Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat (BRRRR)

De BRRRR-strategie (buy, rehab, rent, refinance, repeat) vormt de kern van mijn vastgoedstrategie. Deze methode, bekend geworden door David m. Greene in zijn boek buy, rehab, rent, refinance, repeat, biedt een schaalbare aanpak om een vastgoedportefeuille op te bouwen zonder continu eigen kapitaal vast te zetten.

Wat is de BRRRR-strategie?

de BRRRR-strategie draait om het slim aankopen, renoveren, verhuren en herfinancieren van vastgoed om vervolgens de cyclus opnieuw te starten. Dit proces stelt je in staat om met een beperkte startinvestering meerdere panden aan te kopen en een passieve inkomstenstroom op te bouwen.

De kernstappen:

1. Buy – slim kopen.

Het begint met het vinden van een vastgoedobject dat onder de marktwaarde ligt, bijvoorbeeld een woning met renovatiepotentieel. Het doel is om onroerend goed te kopen dat met een strategische opknapbeurt in waarde kan stijgen. Ik doe dit door een dealsourcer te laten zoeken naar panden via onderhandse deals, veilingen of woningen met een gemotiveerde verkoper.

2. Rehab – waarde toevoegen door renovatie.

Na de aankoop volgt de renovatie. Hierbij richt ik mij op verbeteringen die de huurwaarde en de marktwaarde verhogen, zoals moderne badkamers, efficiënte indelingen en energiezuinige oplossingen. Ik besteed de verbouwing uit aan een lokale partij, waarbij ik op afstand in monitor of de verbouwing binnen het budget en binnen de tijd verlopen. Het beheersen van renovatiekosten en tijdlijnen is namelijk belangrijk om je investering rendabel te houden. 

3. Rent – passieve inkomsten genereren.

Na verbouwing wil je zo snel mogelijk dat het pand (snel) wordt verhuurd aan betrouwbare huurders. Dit levert niet alleen maandelijkse cashflow op, maar verhoogt ook de kans op een succesvolle herfinanciering. Het vinden van de juiste huurders en professioneel beheer zijn essentieel voor stabiele inkomsten.

4. Refinance – kapitaal vrijmaken.

Zodra je pand gerenoveerd en verhuurd is, volgt de herfinanciering. Herfinanciering houdt in dat je een nieuwe lening afsluit op basis van de (verhoogde) waarde van het pand na renovatie. Hierdoor kun je een groot deel van je oorspronkelijke investering terugkrijgen, vaak 70% van de getaxeerde waarde in de UK, waarmee je nieuw vastgoed aankoopt zonder extra eigen vermogen in te leggen. Dit proces stelt je in staat om je kapitaal efficiënt te hergebruiken en je vastgoedportefeuille sneller uit te breiden dan dat je opnieuw voor je vermogen moet sparen of op een andere manier geld bij elkaar moet krijgen voor een volgend vastgoedpand. 

5. Repeat – de cyclus herhalen.

Met het vrijgekomen kapitaal start je cyclus opnieuw. Door dit proces herhaaldelijk toe te passen, kan ik mijn vastgoedportefeuille laten groeien zonder voortdurend nieuw kapitaal te moeten inleggen.

Waarom deze vastgoedstrategie werkt

De BRRRR-strategie is een krachtig model omdat het meerdere voordelen biedt:

• Kapitaalbehoud: doordat ik mijn geïnvesteerde kapitaal terughaal via herfinanciering, blijft mijn initiële inleg minimaal.

• Waardevermeerdering: door strategische renovaties verhoog ik de marktwaarde van mijn panden.

• Cashflow: verhuurde panden genereren passief inkomen, wat financiële stabiliteit biedt.

• Schaalbaarheid: de herfinancieringsstap maakt het mogelijk om met een beperkt startbedrag meerdere panden te verwerven.

  
  

De uitdagingen van deze BRRRR vastgoedstrategie:

• Geschikte panden vinden: vastgoed onder de marktwaarde vinden dat geschikt is voor renovatie en herfinanciering kan een uitdaging zijn.

• Onverwachte renovatiekosten: kosten kunnen hoger uitvallen dan gepland, wat je rendement negatief beïnvloedt.

• Soms moeilijke herfinanciering: de bereidheid van banken om een lening te verstrekken op basis van de nieuwe taxatiewaarde is afhankelijk van de markt- en bankvoorwaarden.

• Huurdersrisico’s: wanbetaling of leegstand kan je cashflow onder druk zetten.

• Actieve betrokkenheid: de strategie vereist tijd en kennis om succesvolle deals te realiseren en het proces goed te beheren.

  
  

Financiële intelligentie bij vastgoedinvesteringen

Succesvol investeren in vastgoed heeft een sterke financiële basis nodig. Mijn aanpak omvat:

• Cashflow analyse: voordat ik investeer, bereken ik of de verwachte huurinkomsten de kosten (hypotheek, onderhoud, belastingen, etc) overstijgen.

• Rendementsberekening: ik focus op belangrijke indicatoren zoals return on investment (roi) en netto cashflow om weloverwogen beslissingen te nemen.

• Budgetbeheer: strakke controle over renovatie- en operationele kosten, en een betrouwbare samenwerkingspartner, voorkomt financiële verrassingen.

• Financiële planning: mijn lange termijnstrategie is gericht op financiële vrijheid door vastgoed.

  
  

Risicobeheer en huurder selectie

Om risico’s te minimaliseren en duurzame inkomsten te waarborgen, besteed ik samen met de lokale verhuurder veel aandacht aan:

• Huurder screening: een zorgvuldig selectieproces helpt om betrouwbare huurders te vinden.

• Huurderrelaties: open communicatie en professioneel beheer zorgen voor langdurige huurcontracten en minimale leegstand.

• Verzekeringen en juridische bescherming: een solide juridische structuur en de juiste verzekeringen bieden bescherming tegen onverwachte gebeurtenissen.

  
  

Conclusie

Door de BRRRR-strategie steeds toe te passen, heb ik een efficiënte manier gevonden om mijn vastgoedportefeuille op te bouwen zonder continu nieuw kapitaal in te brengen. Dit proces vereist kennis van de markt, onderhandelingstactieken  en een netwerk van betrouwbare professionals (dealsourcers, solicitors, aannemers, hypotheekadviseurs, beheerders).

Wil je meer leren over hoe je slim kunt investeren in vastgoed? Lees de andere artikelen met ervaringen en praktische tips over het opbouwen van een duurzame vastgoedstrategie.