Waarom investeren in een 6-bed HMO in vastgoed in de UK een slimme zet kan zijn

Jolanda Bastiaans
Mar 2
3 min read

Updated: Mar 8

Denk aan een groot huis waarin zes jonge professionals wonen, allemaal met hun eigen kamer maar met gedeelde voorzieningen zoals een keuken en woonkamer. In plaats van één gezin dat huur betaalt, krijg je zes afzonderlijke huurbetalingen. Dit is precies wat een HMO (House in Multiple Occupation) is: een huis dat wordt verhuurd aan meerdere huurders die geen familie van elkaar zijn.

HMO’s zijn populair in de UK, vooral in steden met veel studenten en werkende professionals. Ze bieden betaalbare huisvesting voor huurders en hoge rendementen voor investeerders. Maar waarom zou je investeren in een 6-bed (of meer) HMO in plaats van een 5-bed?

Wat maakt een 6-bed HMO in vastgoed waardevoller dan een 5-bed?

Denk aan een 5-bed HMO als een traditionele huurwoning, die wordt gewaardeerd op basis van de "bricks-and-mortar" methode – wat betekent dat de waarde wordt bepaald door andere soortgelijke woningen in de buurt. Maar zodra je een 6-bed HMO hebt, verandert de spelregel: je kunt mogelijk een commerciële taxatie krijgen, wat betekent dat de waarde van je vastgoed wordt berekend op basis van de huurinkomsten.

Vergelijk het met een hotel:

Een klein pension met 5 kamers wordt misschien nog vergeleken met andere huizen in de buurt.
Een hotel met 6 of meer kamers wordt beoordeeld als een bedrijf, gebaseerd op de inkomsten die het genereert.

Voordelen van een 6-bed HMO

Hogere taxatiewaarde: de waarde wordt gebaseerd op de huurinkomsten, wat vaak leidt tot een hogere waardering dan bij een 5-bed HMO.
Meer mogelijkheden voor herfinanciering: omdat de taxatiewaarde hoger ligt, kun je meer lenen en sneller nieuw kapitaal vrijmaken voor toekomstige investeringen.
Hogere cashflow: met 6 kamers in plaats van 5 verdien je simpelweg meer huurinkomsten.
Risicospreiding: Als één kamer leeg staat, blijven er nog vijf huurders over om de kosten te dekken.
Meer interesse van investeerders: Een 6-bed HMO wordt als commerciële vastgoedbelegging gezien, wat aantrekkelijk kan zijn voor professionele kopers.

Nadelen van een 6-bed HMO

Meer regelgeving: vanaf 6 kamers heb je meestal een HMO-licentie nodig, wat extra kosten en administratieve taken met zich meebrengt.
Meer tijd en management nodig: met 6huurders heb je meer vragen, onderhoudsverzoeken en mogelijk betalingsachterstanden.
Moeilijker te verkopen: een 6-bed HMO wordt voornamelijk gekocht door investeerders en niet door reguliere huizenkopers, waardoor het verkoopproces langer kan duren.

Hoe werkt de waardestijging en herfinanciering?

Een 5-bed HMO wordt dus meestal getaxeerd op basis van de bricks-and-mortar methode. Dit betekent dat de taxateur kijkt naar de verkoopprijs van vergelijkbare woningen in de omgeving. Omdat een 5-bed HMO nog steeds als een standaardwoning kan worden beschouwd, wordt het vaak op dezelfde manier gewaardeerd als een eengezinswoning, ongeacht de huurinkomsten.

Een 6-bed HMO daarentegen wordt meestal commercieel getaxeerd. Dit betekent dat de waarde wordt berekend op basis van de inkomsten die het pand genereert. Banken en investeerders beschouwen een 6-bed HMO niet meer als een standaardwoning, maar als een bedrijfsmatige investering. Daarom wordt de taxatiewaarde gebaseerd op de jaarlijkse huurinkomsten maal 8,5 gemiddeld, wat meestal resulteert in een hogere waardering. Dus ook hogere herfinanciering om te herinvesteren.

Rekenvoorbeeld: waardestijging en herfinanciering

Stel je hebt een 5-bed HMO die wordt gewaardeerd op basis van "bricks-and-mortar" en getaxeerd wordt op £ 250.000. Banken financieren gemiddeld 75% van de waarde, dus je kunt op basis van deze taxatie een lening krijgen van £ 187.500 uit de herfinanciering om te herinvesteren.

Nu nemen we een 6-bed HMO die commercieel wordt gewaardeerd door een taxateur. Stel dat elke kamer £ 600 per maand aan huur oplevert. Per jaar ontvang je dan £ 43.200 huur, waarbij de taxateur gemiddeld 8,5 x de huurinkomsten neemt om de waarde van je pand te bepalen, waardoor je HMO getaxeerd wordt op £367.200. Banken financieren gemiddeld 75% van de waarde, dus kun je een lening krijgen van £275.400 om te herinvesteren. Zo maak je dus veel meer kapitaal vrij om te herinvesteren.

Hoe begin je met investeren in een HMO in de UK?

Kennis: verdiep je goed in de voordelen en beperk de risico's van de nadelen bij een HMO.
Regelgeving begrijpen: check of je een HMO-vergunning nodig hebt.
Locatie kiezen: universiteitssteden en plekken met veel werkgelegenheid zijn ideaal.
Cashflow berekenen: zorg ervoor dat je een gezonde winstmarge hebt.
Werken met experts: een ervaren taxateur, hypotheekadviseur en property manager kunnen veel tijd en fouten besparen.

Conclusie

Een 6-bed HMO in de UK biedt een kans voor investeerders die op zoek zijn naar hogere inkomsten, betere taxatiewaarde en snellere kapitaalopbouw. Toch is het belangrijk om rekening te houden met extra regelgeving, kosten en het intensievere beheer. Als je bereid bent om de juiste stappen te nemen, kan een 6-bed HMO een krachtige investering zijn.